同樣是南寧市的普通住宅小區(qū)，有些物業(yè)費才0.6元/平方米，有些已經(jīng)超過了2元/平方米，物業(yè)服務如何才能質(zhì)價相符呢？11月21日，記者獲悉，自治區(qū)物價局和自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳聯(lián)合出臺了《廣西壯族自治區(qū)住宅物業(yè)服務收費管理工作指導意見》（以下簡稱《意見》），以加強住宅物業(yè)服務收費管理，規(guī)范物業(yè)收費行為。該《意見》自2018年12月1日起施行。

1 小區(qū)前期物業(yè)收費實行政府指導價

業(yè)主大會成立后實行市場調(diào)節(jié)價

前些年，南寧市的物業(yè)服務費上漲都比較緩慢，但近兩年來，很多新建小區(qū)的業(yè)主發(fā)現(xiàn)無論物業(yè)公司的管理水平多差，定價都不低，很多小區(qū)物業(yè)費突破了2元/平方米。為何會有這樣的變化呢？近年來，有關部門按政策取消了物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級等行政審批事項，同期，也將住宅小區(qū)的物業(yè)服務費由原來的政府指導價改為了市場調(diào)節(jié)價，客觀上引發(fā)了上述新小區(qū)競相漲價的情況。某小區(qū)業(yè)主認為，前期物業(yè)服務是開發(fā)商引進的，購房者雖然是乙方，但并沒有機會參與對物業(yè)公司的選擇，卻要為質(zhì)價不符的服務埋單。

《意見》中提出，住宅物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。保障性住房（含公共租賃住房、經(jīng)濟適用房、限價商品住房、廉租房、政策性租賃房）、房改房、老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費、普通住宅小區(qū)前期物業(yè)（業(yè)主大會成立之前）管理服務收費，以及住宅小區(qū)停車收費實行政府指導價。其他類型物業(yè)及成立業(yè)主大會之后的普通住宅小區(qū)、保障性住房小區(qū)、房改房小區(qū)、老舊住宅小區(qū)的物業(yè)服務收費及停車服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

另外，住宅物業(yè)服務收費管理原則上采取分服務等級定價方式，各地也可以結(jié)合當?shù)貙嶋H情況采用菜單式及其他定價方式。

記者了解到，目前配套文件正在制定中，政府指導價的區(qū)間也還沒有出臺。但《意見》中稱，實行政府指導價的住宅物業(yè)服務收費標準將綜合考慮物業(yè)服務內(nèi)容、物業(yè)服務行業(yè)標準、服務成本、住宅物業(yè)服務等級和業(yè)主承受能力等因素，按照規(guī)定的定價權限和程序制定，并向社會公布。 

2 “雙過半”業(yè)主同意可漲物業(yè)服務費

僅限前期物業(yè)服務，有觀點認為漲價很難實現(xiàn)

南寧文華園小區(qū)交付入住已經(jīng)18年了，小區(qū)在“年輕”的時候，曾獲得多項榮譽，但小區(qū)內(nèi)非電梯房的物業(yè)服務費至今還保持著0.6元/平方米的標準，小區(qū)越來越多的設施設備陳舊需要更換，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務認可度也越來越差。目前，南寧市還有不少小區(qū)存在類似的情況。近幾年來，人工成本已經(jīng)漲了好幾倍，但物業(yè)服務費還在“原地踏步”，一些企業(yè)不得不縮減成本，雇用老年人等擔任保安工作。

《意見》提出了前期物業(yè)服務企業(yè)在合同履行期間確需調(diào)整物業(yè)費的程序，共分為三步。一是向全體業(yè)主公示前三年收支情況；二是擬調(diào)價方案應征求全體業(yè)主表決意見，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并將表決結(jié)果在小區(qū)顯著位置公示；三是具體服務收費按行政主管部門公布的住宅物業(yè)服務等級收費標準進行調(diào)整。

對于該項調(diào)整，業(yè)界說法各異。廣西某物業(yè)服務企業(yè)此前已是廣西一級物業(yè)企業(yè)，該企業(yè)負責人認為將調(diào)價列入法規(guī)是一個進步，因為企業(yè)成本的不斷增加，收費也應當與時俱進，企業(yè)才能可持續(xù)發(fā)展，才能真正做到質(zhì)價相符。

也有業(yè)主認為，目前采用這種方式調(diào)價的難度還比較大。裕豐英倫小區(qū)業(yè)委會主任楊建華稱，他們小區(qū)目前就面臨物業(yè)服務費偏低的困境，小區(qū)不少業(yè)主希望找一個服務質(zhì)量好的企業(yè)。去年，一家業(yè)界有名的企業(yè)要求上漲物業(yè)費0.5元/平方米才肯入駐。楊建華跟少數(shù)業(yè)主探討了一下，很多人搖頭。今年再跟該企業(yè)聯(lián)絡時，企業(yè)稱人工成本又增加了，必須上漲0.8元/平方米才肯接手。因此，楊建華認為，如果由物業(yè)公司來主導提價，“不造假就很難通過半數(shù)業(yè)主的同意”。 

3 物業(yè)服務費不包括電梯運行費

車輛停放服務費也不包含保管費用

小區(qū)公共收益是廣大業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)產(chǎn)生矛盾的焦點之一。據(jù)了解，在此前對外發(fā)布征求意見稿的階段，有物業(yè)服務企業(yè)就明確表示，公共收益由物業(yè)服務企業(yè)提供了服務的，按照比例進行分成，另外的部分用來作為業(yè)主的公共收益，用于公共部位的維修支出等，但記者在正式出臺的《意見》中，并未看到該內(nèi)容。

另外，有業(yè)主提出，在《意見》所列的物業(yè)服務費成本構成中，有一些項目出現(xiàn)了交叉。比如物業(yè)服務費成本的第三項“物業(yè)服務區(qū)域清潔衛(wèi)生費用”，這個內(nèi)容主要包括的是人工和設備費用，但是，在第一項和第二項中，分別又列了“管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的公積金等”和“共用設施設備的日常運行費用”。記者從基層管理部門了解到，他們對該《意見》也尚存一些疑惑，將會在具體工作中向上級部門反饋和尋求指導。

一些容易出現(xiàn)“扯皮”的費用到底該由誰承擔，現(xiàn)在得到明確。比如電梯運行費，在征求意見稿中，該費用還包括在物業(yè)服務費的成本中，正式出臺的《意見》里已改為由業(yè)主或物業(yè)使用人另行承擔；消防設施運行費此前一直責任不清，有些小區(qū)使用公共維修資金維護和修繕，遭到業(yè)主的質(zhì)疑，現(xiàn)在《意見》中明確由小區(qū)業(yè)主承擔。

另外，一些小區(qū)在發(fā)生車輛失竊、刮花等問題后，與物業(yè)產(chǎn)生了糾紛，業(yè)主認為已經(jīng)交付了停車服務費，物業(yè)就應當盡到保管之責�，F(xiàn)在，《意見》中明確了車輛停放服務費、車位（庫）物業(yè)服務費、車位（庫）租賃費中，均不包含車輛保管費用。

該《意見》適用于廣西壯族自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)規(guī)劃為住宅性質(zhì)的物業(yè)服務收費管理，原有規(guī)定與《意見》不相符的，以《意見》為準，自2018年12月1日起施行。發(fā)文之日前，已確定物業(yè)服務等級和住宅物業(yè)服務費收費標準的住宅小區(qū)，按原標準執(zhí)行，執(zhí)行期滿后按《意見》執(zhí)行。

（來源：廣西新聞網(wǎng)）