電梯、景觀等共用共有設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)檢測費(fèi)用納入物業(yè)服務(wù)成本，不再由物業(yè)公司另行收取......8月8日，省發(fā)改委在官網(wǎng)公布了新修訂的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》。該辦法由陜西省發(fā)展和改革委員會、陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、陜西省市場監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)，自2019年9月1日起執(zhí)行，有效期5年。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)項(xiàng)目內(nèi)涵及計(jì)費(fèi)方式、物業(yè)收費(fèi)行為規(guī)范與監(jiān)督管理三個(gè)方面根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)
《辦法》指出，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定向業(yè)主提供服務(wù)所收取費(fèi)用的統(tǒng)稱，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)費(fèi)（以下統(tǒng)稱“停車服務(wù)費(fèi)”）和其他服務(wù)費(fèi)。
按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。其中，成立業(yè)主大會之前的住宅小區(qū)（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。除此之外，其他類型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。其他服務(wù)費(fèi)均實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。
對于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造費(fèi)用，《辦法》規(guī)定，“應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出�！�根據(jù)《辦法》，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括：管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費(fèi)用辦公費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用以及經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會同意的其它費(fèi)用。
其中，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業(yè)主共有公共配套設(shè)施設(shè)備的用水、用電費(fèi)用以及電梯維護(hù)保養(yǎng)和年檢費(fèi)用計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本，不得單獨(dú)收取。
供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，實(shí)行抄表到戶的，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，相關(guān)費(fèi)用不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本。未實(shí)行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，應(yīng)當(dāng)計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任，不得在物業(yè)服務(wù)費(fèi)之外再單獨(dú)收取相關(guān)費(fèi)用。
堅(jiān)決取消物業(yè)公司強(qiáng)制向業(yè)主收取的公攤耗能費(fèi)、砸墻費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)等不合理的自定收費(fèi)項(xiàng)目，業(yè)主可以自行或者委托物業(yè)公司清運(yùn)裝修產(chǎn)生的垃圾，委托物業(yè)公司清運(yùn)裝修垃圾的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方自行約定。
《辦法》還就物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主行為作了明確規(guī)定，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定向業(yè)主收取相關(guān)費(fèi)用，不得將簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容以外的其他服務(wù)合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強(qiáng)制捆綁、強(qiáng)制服務(wù)、強(qiáng)制收費(fèi)，或者只收費(fèi)不服務(wù)、多收費(fèi)少服務(wù)，以及變相收費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)、投訴舉報(bào)電話等信息，自覺接受監(jiān)督。鼓勵對短時(shí)停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠
《辦法》鼓勵對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)短時(shí)停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠，規(guī)定“對臨時(shí)車輛停放服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)限定單日收費(fèi)最高上限。”
但是對于“臨時(shí)停放30分鐘之內(nèi)的車輛；執(zhí)行公務(wù)的軍隊(duì)、武警、公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛；殘疾人車輛（僅限小區(qū)地面無障礙車位停放的由殘疾人駕駛的車輛）”等車輛臨時(shí)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，《辦法》要求不得收取費(fèi)用。
此外，《辦法》還規(guī)定，經(jīng)業(yè)主驗(yàn)收，暫不使用或者使用后因自身原因空置1個(gè)月以上的房屋、自有或者租賃車位經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)下調(diào)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的由各設(shè)區(qū)市、縣（市）人民政府確定下調(diào)幅度；實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的按照物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行。
新《辦法》到底“新”在哪里呢？
1.明確了收停車服務(wù)費(fèi)要接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托。
2.要漲物業(yè)費(fèi)須成立業(yè)委會，有利于促進(jìn)業(yè)主大會成立。
3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任。
4.縮短空置房計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，由連續(xù)6個(gè)月調(diào)整為1個(gè)月以上。5.自備供暖小區(qū)采暖結(jié)束后必須公布收支情況。
6.物業(yè)應(yīng)公示承接查驗(yàn)報(bào)告，有利于從源頭化解矛盾。7.明確了共有收益的公示時(shí)間要求，有利于化解矛盾。8.物業(yè)與專營單位簽訂的相關(guān)合同應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公開。
省發(fā)改委工作人員介紹，首先是定價(jià)權(quán)限發(fā)生了變化。其次，群眾對現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)意見較大。一是物業(yè)公司隨意收取公攤耗能費(fèi)。絕大多數(shù)物業(yè)公司并沒有執(zhí)行“據(jù)實(shí)分?jǐn)偛⒍ㄆ诠肌钡囊?guī)定，而是直接通過定額或者加價(jià)電費(fèi)等方式向業(yè)主收取，也未向業(yè)主公開水電公攤費(fèi)用的計(jì)算方法和詳細(xì)數(shù)據(jù)，業(yè)主對此反應(yīng)強(qiáng)烈。
二是物業(yè)公司收費(fèi)行為不規(guī)范。部分物業(yè)公司尤其在前期物業(yè)管理期間，在業(yè)主收房之前對物業(yè)服務(wù)相關(guān)政策的了解和把握不足時(shí)就與業(yè)主簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，還有些開發(fā)商采取“物業(yè)交付”等方式引導(dǎo)業(yè)主簽訂增值服務(wù)合同，損害了業(yè)主利益。
三是車位權(quán)屬、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及公共收益不明晰。部分物業(yè)公司沒有將公共收益據(jù)實(shí)公示，小區(qū)業(yè)主對共有部位、共有設(shè)施設(shè)備、車位權(quán)屬等相關(guān)信息一概不知，對公共收益也了解甚少，無法保障自身利益。
