新修訂的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》公布后，新辦法有不少亮點。

1.明確了收停車服務(wù)費要接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托

原文：停車服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，按照停放服務(wù)合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對指定場地（所）停放的交通工具進行秩序管理、提供服務(wù)所收取的費用。

點評：這個規(guī)定明確了停車服務(wù)費要接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，按照停放服務(wù)合同約定收取費用，解決了過去只在門口設(shè)道閘、控制進出、沒有服務(wù)、本質(zhì)收取業(yè)主共有場地占道費的所謂“停車管理費”問題。

2.要漲物業(yè)費須成立業(yè)委會，有利于促進業(yè)主大會成立

原文：成立業(yè)主大會之前的住宅小區(qū)（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。除此之外，其他類型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。

點評：明確了成立業(yè)主大會之前實行政府指導(dǎo)價，成立之后實行市場調(diào)節(jié)價。也就是說，想要漲物業(yè)費必須要成立業(yè)主大會，這有利于促進業(yè)主大會的成立，有利于逐步理順長期以來存在的質(zhì)價不符問題。

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責(zé)任

原文：未實行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，應(yīng)當(dāng)計入物業(yè)服務(wù)費成本，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責(zé)任，不得在物業(yè)服務(wù)費之外再單獨收取相關(guān)費用，各地可以根據(jù)實際情況制定核算辦法。

點評：明確了管道（線）維修的責(zé)任和費用劃分，有利于推動專營單位向終端用戶收取費用，解決長期以來存在的水電暖等代收代繳與物業(yè)服務(wù)費捆綁問題，有利于促進物業(yè)服務(wù)水平改善和提升，有利于化解物業(yè)服務(wù)矛盾。

4.縮短空置房計算標準，由連續(xù)六個月調(diào)整為1個月以上

原文：經(jīng)業(yè)主驗收，暫不使用或者使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認后，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費應(yīng)當(dāng)下調(diào)。

點評：縮短了過去辦法規(guī)定的連續(xù)六個月空置房計算標準，客觀公正、合理合法地收取業(yè)主物業(yè)服務(wù)費，既減輕了業(yè)主不必要的負擔(dān)，也有利于化解物業(yè)矛盾。

5.自備供暖小區(qū)采暖結(jié)束后必須公布收支情況

原文：自備供暖（冷）的小區(qū)，其采暖（冷）費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專營單位提出收費方案（政府對供暖補貼的，補貼方案應(yīng)當(dāng)包括在收費方案內(nèi)），必須經(jīng)業(yè)主大會或者專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意后據(jù)實收取。采暖（冷）期結(jié)束后，必須向全體業(yè)主公布收支情況。

點評：有利于自備供暖（冷）費用財務(wù)透明，有利于化解物業(yè)矛盾。

6.物業(yè)應(yīng)公示承接查驗報告，有利于從源頭化解矛盾

原文：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示承接本小區(qū)物業(yè)的承接查驗報告，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備分布圖，明確車位權(quán)屬，便于業(yè)主查詢。

點評：物業(yè)管理圈。規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示承接本小區(qū)物業(yè)的承接查驗報告，有利于從根本上促進建設(shè)單位有效解決工程質(zhì)量遺留問題，有利于業(yè)主接收合格的房產(chǎn)，有利于化解許多小區(qū)源頭存在的物業(yè)矛盾。

7.明確了共有收益的公示時間要求，有利于化解矛盾

原文：物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置據(jù)實公示，公示時間不得少于一個月。業(yè)主有權(quán)查閱、抄錄或者復(fù)制所有歸屬全體業(yè)主收益的相關(guān)財務(wù)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供便利。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費收入以及成本費用（構(gòu)成）支出明細。

點評：明確了共有收益的公示時機和公示時間要求，信息透明，有利于化解物業(yè)矛盾。

8.物業(yè)與專營單位簽訂的相關(guān)合同應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公開

原文：物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專營單位簽訂的相關(guān)合同應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公開，不得損害業(yè)主利益。

點評：上個采暖季個別物業(yè)公司被業(yè)主懷疑“偷暖”的事情，讓西安市民印象很深，規(guī)定這一點有助于避免類似情況發(fā)生。

9.不得限制業(yè)主在自有車位停未登記車

原文：同一小區(qū)內(nèi)，面積小于標準車位的停車服務(wù)費應(yīng)當(dāng)適當(dāng)優(yōu)惠……物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到業(yè)主告知后，不得限制或者妨礙業(yè)主在自有以及租賃的空置車位上免費停放未登記車輛。

點評：對物業(yè)的不合理做法做了否定，這些規(guī)定很新。

臨時停車30分鐘之內(nèi)不得收取費用。

陜西省發(fā)展和改革委員會

陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

陜西省市場監(jiān)督管理局

關(guān)于印發(fā)《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的通知 

陜發(fā)改價格〔2019〕924號

各設(shè)區(qū)市發(fā)展改革委、住建局、市場監(jiān)管局，韓城市發(fā)展改革委、住建局、市場監(jiān)管局，楊凌示范區(qū)發(fā)展改革局、住建局、市場監(jiān)管局，神木市、府谷縣發(fā)改局、住建局、市場監(jiān)管局：

　　為進一步加強我省物業(yè)服務(wù)收費管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國價格法》《中華人民共和國物權(quán)法》，《物業(yè)管理條例》《國家物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，以及《陜西省物業(yè)管理條例》和《陜西省定價目錄》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我省實際，我們制定了《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中如有問題，請及時與我們聯(lián)系�！　�

　　本《辦法》自2019年9月1日起執(zhí)行，有效期5年。原陜西省物價局、陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》（陜價服發(fā)〔2014〕85號）以及《陜西省物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)價格管理辦法》（陜價服發(fā)〔2012〕128號）同時廢止。

省發(fā)展和改革委員會

省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

省市場監(jiān)督管理局

2019年8月1日

附件

陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

第一章  總 則

  第二條  本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費行為及其監(jiān)督管理。

  第三條  本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定向業(yè)主提供服務(wù)所收取費用的統(tǒng)稱，包括物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)費（以下統(tǒng)稱“停車服務(wù)費”）和其他服務(wù)費。

  物業(yè)服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供房屋、配套設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔、秩序維護以及安全防范等具有公共性和普遍性的服務(wù)向業(yè)主收取的費用。

  停車服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，按照停放服務(wù)合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對指定場地（所）停放的交通工具進行秩序管理、提供服務(wù)所收取的費用。

  其他服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托或者個性化需求提供《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容以外且由業(yè)主自愿選擇的服務(wù)項目所收取的相應(yīng)費用。

  第四條  省發(fā)展和改革委員會會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省市場監(jiān)督管理局負責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費管理辦法和有關(guān)政策規(guī)定，指導(dǎo)全省物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。設(shè)區(qū)市、縣（市）發(fā)展改革部門會同物業(yè)行政主管部門、市場監(jiān)督管理部門按照各自管理權(quán)限，分別負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理工作。

  第五條  物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循公平、公開、合理、質(zhì)價相符的原則，按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

  成立業(yè)主大會之前的住宅小區(qū)（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。除此之外，其他類型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。

  其他服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。

  實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標準，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主大會通過合同約定。

  業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

第二章  物業(yè)服務(wù)收費標準的制定

  第七條  業(yè)主或者業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制計費方式約定物業(yè)服務(wù)費。

  第十條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業(yè)主共有公共配套設(shè)施設(shè)備的用水、用電費用以及電梯維護保養(yǎng)和年檢費用計入物業(yè)服務(wù)費成本，不得單獨收取。

  第十一條  供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營單位，實行抄表到戶的，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔(dān)分戶終端計量裝置以外管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責(zé)任，且相關(guān)費用不得計入物業(yè)服務(wù)費成本。未實行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，應(yīng)當(dāng)計入物業(yè)服務(wù)費成本，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責(zé)任，不得在物業(yè)服務(wù)費之外再單獨收取相關(guān)費用，各地可以根據(jù)實際情況制定核算辦法。

第三章  物業(yè)服務(wù)收費計費方式

  第十二條  物業(yè)服務(wù)費根據(jù)房屋的建筑面積按月計收，物業(yè)服務(wù)合同對計收時間另有約定的除外。

  第十五條  鼓勵對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)短時停車服務(wù)費實行優(yōu)惠,對臨時車輛停放服務(wù)費應(yīng)當(dāng)限定單日收費最高上限。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到業(yè)主告知后，不得限制或者妨礙業(yè)主在自有以及租賃的空置車位上免費停放未登記車輛。

  第十六條  下列車輛臨時進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收取費用：

  第十八條  經(jīng)業(yè)主驗收，暫不使用或者使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認后，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費應(yīng)當(dāng)下調(diào)。實行政府指導(dǎo)價的由各設(shè)區(qū)市、縣（市）人民政府確定下調(diào)幅度；實行市場調(diào)節(jié)價的按照物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行。

第四章  行為規(guī)范與監(jiān)督管理

  第二十一條  自備供暖（冷）的小區(qū)，其采暖（冷）費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專營單位提出收費方案（政府對供暖補貼的，補貼方案應(yīng)當(dāng)包括在收費方案內(nèi)），必須經(jīng)業(yè)主大會或者專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意后據(jù)實收取。采暖（冷）期結(jié)束后，必須向全體業(yè)主公布收支情況。

  第二十二條  業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主可以自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修期間產(chǎn)生的垃圾。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修垃圾的收費標準由雙方自行約定。因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞的，恢復(fù)、維修費用按照實際發(fā)生額，由業(yè)主或者裝修單位承擔(dān)，并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

  第二十三條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示承接本小區(qū)物業(yè)的承接查驗報告，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備分布圖，明確車位權(quán)屬，便于業(yè)主查詢。

　　第二十七條  各地發(fā)展改革部門、物業(yè)行政主管部門、市場監(jiān)督管理部門要加強物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理工作。發(fā)展改革部門要嚴格按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定合理制定收費標準。物業(yè)行政主管部門要建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠信管理。市場監(jiān)督管理部門要對超過政府指導(dǎo)價標準收費、不實行明碼標價等違法違規(guī)行為，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)定嚴肅查處。

第五章  附 則

  第二十八條  各地應(yīng)當(dāng)結(jié)合實際制定具體實施細則（辦法），并抄送上一級發(fā)展改革部門、物業(yè)行政主管部門和市場監(jiān)督管理部門。

  第二十九條  政府定價范圍以外類型物業(yè)的收費行為可以參照本辦法執(zhí)行，其物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。