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案情

2011年7月，周先生在海安蘇建花園小區(qū)購得涉案房屋。2013年12月，明德公司與該小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同。合同約定，明德公司為小區(qū)提供物業(yè)服務，服務內(nèi)容包括房屋建筑共用部分的維修、養(yǎng)護和管理；共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括公用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明等；并對物業(yè)服務期限、收費標準、違約金及免責事由等作出約定。2014年1月1日，明德公司入住小區(qū)并提供物業(yè)服務。

后周先生以其進戶自來水堵塞，明德公司推脫給自來水公司，小區(qū)東邊和北邊的飯店排放的油煙及噪音影響其生活，2樓商業(yè)房樓頂露臺長期無人打掃等理由，未繳納2014年1月1日至2015年12月31日的物業(yè)服務費。明德公司自2015年5月多次書面催繳無果后，對周先生的門禁卡信息進行了處理，限制其使用電梯。為此，周先生訴至法院，要求被告明德公司停止侵權(quán)行為，并賠償因為電梯禁用造成其上班遲到扣發(fā)的獎金及精神損害賠償?shù)葥p失共計3000元。

法院審理

案件審理中，承辦法官在查清基本事實的基礎上，與雙方共同就本院關(guān)于物業(yè)服務費糾紛案件審理意見進行解讀，首先明確被告明德公司雖為自身合法權(quán)益實現(xiàn)，采取了限用電梯的措施，這是一種侵權(quán)行為，且與物業(yè)服務的宗旨相違背。

同時向原告周先生進行了法律釋明，對本物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)存在的違規(guī)經(jīng)營、噪音污染、私搭亂建、私自更改樓體結(jié)構(gòu)等違反法律法規(guī)的行為，根據(jù)相關(guān)法律，物業(yè)服務人的義務僅為協(xié)調(diào)處理義務。在明確各自權(quán)利義務的基礎上，雙方經(jīng)協(xié)商后，就被告明德公司立即停止侵權(quán)行為、原告的損失及物業(yè)費繳納等事項達成了一致意見。

法官說法

以侵權(quán)手段實現(xiàn)利益

不受法律支持

海安法院民一庭庭長盧義林介紹說，合理使用小區(qū)內(nèi)的公共設施，是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)公司限制業(yè)主使用電梯，是一種侵權(quán)行為，雖然起因系業(yè)主拖欠物業(yè)費而引起，看似是為了維護自身合法權(quán)益不得已而為之，但物業(yè)公司索要物業(yè)費，可以通過催繳的方式來行使權(quán)利，在催繳后業(yè)主仍不繳納的，還可以通過支付令或者直接訴訟的方式解決，所以這種以侵權(quán)手段實現(xiàn)自身利益的做法是不受法律支持的。

盧義林說，為了防止業(yè)主濫用權(quán)利，規(guī)范物業(yè)服務行為，維護物業(yè)服務秩序，《審理意見》第14條明確，業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用，物業(yè)服務人采取停止對業(yè)主供應水、電、氣等或不恰當?shù)南拗茦I(yè)主使用門禁、電梯等制約手段，影響業(yè)主正常生活的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務人排除妨礙，造成損失的有權(quán)要求賠償。

同時，《審理意見》第12條規(guī)定了物業(yè)公司有公布房地產(chǎn)、價格、城市管理、規(guī)劃、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門的投訴舉報電話的義務，旨在通過相關(guān)部門的監(jiān)督對物業(yè)公司起到一定的威懾作用。