配套面積獎(jiǎng)勵(lì)，給予建設(shè)經(jīng)營方附屬事業(yè)經(jīng)營權(quán)，允許其進(jìn)行汽車維修、保養(yǎng)、美容、洗車等服務(wù)活動(dòng)及商業(yè)零售服務(wù)，商業(yè)經(jīng)營用地不得大于停車場(chǎng)總面積的1/10.
第二階段：2012年
2012年出臺(tái)了《西安市公共停車場(chǎng)建設(shè)優(yōu)惠政策》，其主要內(nèi)容是：
（1）資金補(bǔ)助，按照分區(qū)域、按類別的方式給予補(bǔ)助，其中停車樓給予2萬、1.5萬、1萬元每泊位的補(bǔ)助；塔庫給予7000元、5000元、3000元每泊位的補(bǔ)助；升降式橫移式車庫，給予4000元、3000元、2000元每泊位的補(bǔ)助；地下停車場(chǎng)一律享受2萬元沒泊位的補(bǔ)助；平面時(shí)一律享受300元/泊位的補(bǔ)助。
（2）用地以劃撥方式供地。
（3）規(guī)費(fèi)減免、免繳城市配套費(fèi)、免收臨時(shí)占用城市綠地補(bǔ)償費(fèi)、免收臨時(shí)占道費(fèi)、挖掘修復(fù)費(fèi)。
（4）經(jīng)營環(huán)境優(yōu)化，對(duì)于新建泊位數(shù)超過50個(gè)的立體停車場(chǎng)，可配建不超過總面積15％的附屬配套面積，涉及到地鐵站點(diǎn)周邊換乘停車場(chǎng)建設(shè)的，配套面積比例可適當(dāng)提高，最高不超過30％。若配件商業(yè)，占地面積應(yīng)辦理出讓手續(xù)，出讓金實(shí)行先征后返。
第三階段：2014年
政府需要實(shí)踐工作的檢驗(yàn)，為了確保原有政策能落實(shí)到位，西安市政府于2014年出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加快公共停車場(chǎng)建設(shè)的實(shí)施意見》，實(shí)施意見對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的行政審批進(jìn)行了相關(guān)簡(jiǎn)化，對(duì)配套政策進(jìn)行了一些完善，政策主要由以下四個(gè)方面：
（1）擴(kuò)大了商業(yè)面積補(bǔ)償。可配建不超過總面積1/4的附屬配套面積，涉及到地鐵站點(diǎn)周邊換乘停車場(chǎng)建設(shè)的，配套面積比例可適當(dāng)提高，最高不超過總面積的1/3.另外將機(jī)械車位按照單層面積的50％進(jìn)行折算。
（2）機(jī)械車庫免繳多項(xiàng)費(fèi)用。機(jī)械車庫可享受城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)減免和免繳新型墻體材料專項(xiàng)資金、散裝水泥專項(xiàng)資金、免建人防工程、免收人防易地建設(shè)費(fèi)。
（3）解決了規(guī)劃審批中容積率的難點(diǎn)問題。已建成小區(qū)或單位利用其邊角地塊插建、增建的機(jī)械是公共停車庫、對(duì)周邊建筑無影響的前提下，不計(jì)入建筑密度， 不納入容積率計(jì)算，停車庫用地與原規(guī)劃用地性質(zhì)按照《建設(shè)用地可兼容性表》辦理，不再進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的變更、確認(rèn)。
（4）放開了100個(gè)車位以下機(jī)械車位的審批。對(duì)100個(gè)車位以下的機(jī)械車位實(shí)行備案制，不再辦理土地、規(guī)劃手續(xù)。
第四階段：2016年
2016年8月，為了貫徹中央、省有關(guān)要求，西安市出臺(tái)了《加快推進(jìn)公共停車場(chǎng)建設(shè)的意見》，意見重點(diǎn)圍繞用地取得難、建設(shè)成本較高、停車場(chǎng)審批手續(xù)繁雜以及經(jīng)營管理手段落后等四個(gè)問題提出了相應(yīng)措施：
（1）用地供應(yīng)方面。一是允許在符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的前提下，在集體建設(shè)用地和暫不開發(fā)用地上建設(shè)臨時(shí)平面公共停車場(chǎng)；二是對(duì)不設(shè)置附屬設(shè)施面積的公共停車場(chǎng)建設(shè)用地，以劃撥方式供地；設(shè)置附屬設(shè)施面積的公共停車場(chǎng)以出讓方式供地，土地出讓金按評(píng)估價(jià)減半收取。同一地塊上只有一個(gè)意向用地者的，可以協(xié)議出讓方式供地。
（2）建設(shè)成本方面。一是對(duì)于人防工程布點(diǎn)不沖突的公共停車場(chǎng)以及新建項(xiàng)目超配建公共停車部分，免建人防工程，免收人防異地建設(shè)費(fèi)，免繳城市配套費(fèi)和新型墻體材料專項(xiàng)基金；二是按照海綿城市標(biāo)準(zhǔn)，采用新材料、新工藝建設(shè)硬質(zhì)透水鋪裝的林蔭停車場(chǎng)，沒車位給予3600元的專項(xiàng)補(bǔ)助，對(duì)平面移動(dòng)類、巷道堆垛類、塔庫等機(jī)械車庫按照每車位7000元進(jìn)行補(bǔ)助。
（3）項(xiàng)目審批方面。一是對(duì)利用自有用地插建、增建機(jī)械式停車場(chǎng)（庫），不再辦理土地、規(guī)劃、施工等許可手續(xù)，實(shí)行技術(shù)方案審查備案制。二是鼓勵(lì)項(xiàng)目超配建停車位，超配件部分可十分簡(jiǎn)便的辦理土地、規(guī)劃、施工手續(xù)。
（4）經(jīng)營管理方面。一是停車收費(fèi)不再實(shí)行政府定價(jià)，社會(huì)力量投資建設(shè)的公共停車場(chǎng)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)；二是推行專業(yè)化運(yùn)營，鼓勵(lì)停車經(jīng)營企業(yè)連鎖經(jīng)營、規(guī)�；�(jīng)營、提升服務(wù)，壯大規(guī)模，創(chuàng)立品牌。
西安市公共停車場(chǎng)PPP項(xiàng)目開展的基本情況和思考
一、停車場(chǎng)PPP項(xiàng)目的實(shí)施意義
1、示范帶動(dòng)，廣泛吸引社會(huì)參與，引導(dǎo)停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展；
2、快速有效的推動(dòng)停車設(shè)施建設(shè)；
3、增加西安市停車設(shè)施供給，緩解挺扯供需矛盾。
二、西安市PPP項(xiàng)目的主要工作思路
1、運(yùn)作方式
（1）運(yùn)作模式。本次PPP項(xiàng)目涉及西安市公共停車場(chǎng)的建設(shè)與運(yùn)營，為保障順利實(shí)施，項(xiàng)目采取分項(xiàng)目包采購的方式進(jìn)行，按區(qū)域共分4個(gè)項(xiàng)目包，現(xiàn)場(chǎng)條件成熟一批就滾動(dòng)進(jìn)入項(xiàng)目包建設(shè)一批。
（2）項(xiàng)目公司的組建。項(xiàng)目公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)為2:8，其中是政府授權(quán)的出資人代表以現(xiàn)金形式入股20％，社會(huì)資本（社會(huì)投資人及其合作伙伴包括停車場(chǎng)專業(yè)運(yùn)營商、產(chǎn)業(yè)資金等）以現(xiàn)金形式入股80％。項(xiàng)目公司員工除部分高層管理人員由政府授權(quán)的出資人代表和社會(huì)投資人派出外，其他管理人員及停車場(chǎng)服務(wù)人員全部就地招聘。項(xiàng)目公司機(jī)構(gòu)設(shè)置本著高效、精簡(jiǎn)原則，以減少管理成本，提高投資效益。
（3）采購方式。采用競(jìng)爭(zhēng)性磋商方式選擇社會(huì)投資人。
（4）特許經(jīng)營期限。是政府授權(quán)市建委與項(xiàng)目公司簽署《特許經(jīng)營協(xié)議》，授予項(xiàng)目公司對(duì)于項(xiàng)目的特許經(jīng)營權(quán)（所有權(quán)歸政府方所有）。更具我國相關(guān)法律法規(guī)要求，特許經(jīng)營期限原則上最長(zhǎng)為30年。更具項(xiàng)目確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，停車場(chǎng)項(xiàng)目特許經(jīng)營期（含項(xiàng)目建設(shè)2年）為20—30年，具體合作年限在保障投資人合理收益條件下進(jìn)行調(diào)整。
2、交易模式
（1）項(xiàng)目投融資：項(xiàng)目資本金為總投資的30％，金融機(jī)構(gòu)融資占總投資70％。
（2）項(xiàng)目投資回報(bào)方案
項(xiàng)目收入來源：項(xiàng)目收入主要為使用者付費(fèi)（停車場(chǎng)收費(fèi)）、停車場(chǎng)設(shè)施經(jīng)營權(quán)（如充電樁、廣告等），西安市公共停車場(chǎng)建設(shè)優(yōu)惠政策補(bǔ)貼。
項(xiàng)目公司的運(yùn)營：項(xiàng)目公司的運(yùn)營管理處公司章程接受各股東的監(jiān)管外，還需接受政府有關(guān)部門的監(jiān)督檢查及專項(xiàng)審計(jì)，以確保項(xiàng)目公司的成本開支合理合法。經(jīng)審計(jì)后，項(xiàng)目公司當(dāng)年如有利潤(rùn)是按股東出資比例分紅。
項(xiàng)目收費(fèi)價(jià)格：按照PPP模式建設(shè)的公共停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由PPP項(xiàng)目公司自主確定價(jià)格。項(xiàng)目收益以項(xiàng)目包計(jì)按照投資人內(nèi)部收益率7％為上限進(jìn)行設(shè)計(jì)，在自主定價(jià)價(jià)格確定后如投資人受益超過上限收益，超出收益率部分，政府出資人代表和社會(huì)投資人按照政府80％、投資人20％的比例進(jìn)行分成。
3、政府風(fēng)險(xiǎn)分配及控制
（1）政府承擔(dān)：一是政府層面的風(fēng)險(xiǎn)如政府部門不恰當(dāng)干預(yù)、政府信用、公眾反對(duì)、稅收調(diào)整、立項(xiàng)審批風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保、法律變更等；二是項(xiàng)目唯一性及合法性風(fēng)險(xiǎn)。
（2）社會(huì)資本方承擔(dān)：一是市場(chǎng)環(huán)境層面的風(fēng)險(xiǎn)如融資風(fēng)險(xiǎn)；二是項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)如組織機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、施工技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、投資估算風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營能力風(fēng)險(xiǎn)、第三方延誤等。
（3）政府和社會(huì)資本方共同承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)：一是市場(chǎng)環(huán)境方面如利率變化、通貨膨脹、市場(chǎng)需求變化等；二是不可抗力風(fēng)險(xiǎn)；三是項(xiàng)目移交風(fēng)險(xiǎn)。
4、項(xiàng)目前期工作
項(xiàng)目可行性研究、立項(xiàng)、規(guī)劃、審批、項(xiàng)目投融資模式策劃、采購社會(huì)投資人等各方面工作。
(1)前期工作分擔(dān)
政府方：政府授權(quán)代表與政府相關(guān)單位協(xié)調(diào)，完成項(xiàng)目前期應(yīng)由政府承擔(dān)的工作包括項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及批復(fù)、環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告及批復(fù)、初步設(shè)計(jì)與概算及批復(fù)等，確保項(xiàng)目本身合法并爭(zhēng)取納入省級(jí)PPP項(xiàng)目庫。
社會(huì)投資人：按政府?dāng)M定的社會(huì)投資人條件，完善相關(guān)資料。按項(xiàng)目相關(guān)批復(fù)資料編制初步融資方案。協(xié)助政府或授權(quán)單位完善項(xiàng)目PPP條件。
（2）前期工作經(jīng)費(fèi)
前期各方工作經(jīng)費(fèi)由各自承擔(dān)，待PPP項(xiàng)目公司成立后，與項(xiàng)目密切相關(guān)的費(fèi)用，由PPP項(xiàng)目公司承擔(dān)，作為項(xiàng)目公司的資產(chǎn)或成本計(jì)入。
三、關(guān)于西安市PPP項(xiàng)目的一些思考
目前西安市的PPP項(xiàng)目正在推進(jìn)中，前期已建立項(xiàng)目庫，項(xiàng)目的總投資預(yù)算約23.5億元，共包含49個(gè)停車場(chǎng)，車位數(shù)16555個(gè)。但是在推進(jìn)過程中仍然面臨如下問題：
1、用地落實(shí)難。雖然規(guī)劃部門編制了《西安市公共停車場(chǎng)專項(xiàng)規(guī)劃》，近期制定了94個(gè)點(diǎn)，遠(yuǎn)期選址了500于個(gè)點(diǎn)，但這些點(diǎn)用的落實(shí)起來難度大，有的點(diǎn)落實(shí)在集體用地需要土地變性，有的需要大量拆遷，這些都難以在短時(shí)間完成。
2、PPP項(xiàng)目前期工作耗時(shí)長(zhǎng)。在納入PPP項(xiàng)目庫之前，PPP項(xiàng)目需要開展用地預(yù)審、規(guī)劃選址意見、環(huán)評(píng)、能評(píng)、可研、物有所值評(píng)價(jià)、財(cái)政能力評(píng)價(jià)、PPP實(shí)施方案、競(jìng)爭(zhēng)性磋商等一系列固定動(dòng)作，需要耗時(shí)1年左右。
